近期，某网络平台刊发了题为《父母去世后，房产肯定属于独生子女?你错了!!!》的文章，引起众网友转发，但并未注明文章来源出处。秦律师知道这篇文章，是一位医生朋友微信转发给我，还就此文章所述观点向我进一步咨询求证。仅就题目，就是一个伪命题。独生子女并不是其父母的唯一法定继承人，这是一个略知《继承法》常识的人都只晓得一个道理。我并没有责怪我这个医生朋友“法盲”意思，尽管他受过高等教育。因为我们的普法水平远没有跟上我们的GDP经济指数和CPI物价指数增速，这个责任不能归咎于普通公民。

我大概粗略的撸了一下此文，大意是独生子女父母死亡后，留下的房产并不一定都归该子女个人所有。因没有遗嘱公证和法院判决、仲裁委的裁决等法律文书，房管部门也无法办理房屋过户登记。虚拟一个律师与该子女的对话内容后，出现了七大姑八大姨都参与到房产的继承中来，份额出现了几十分之一的场景。该文章设计的场景还是具有一定的观赏性和戏剧性，足以引起公众特别是独生子女们的围观，自然就达到了此文设计者哗众取宠的追求效果。

那篇文章的是非不再探究，回归我这篇文章的主题上，独生子女如何办理不动产(本文仅指房产)继承?为了让大家对我国房产继承过户登记相关法律法规有一个清晰了解，我按照制定法律规定的时间顺序梳理一下。

原来，有关继承公证的规定是这样来的——

A：早在1991年，当时的司法部、建设部就联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)规定，该规定第一条就明确写道：“继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”这个规定严格意义上并不属于法律意义上的“部门规章”，但却作为有效的全国性规范文件在房屋登记部门使用。这个规定也是房管部门告知你“继承房产必须有公证书”的最早依据。曾几何时，因为没有办理过公证而被房管部门拒之门外，“冤家”也是这个规定。好了，别恨她了，她已经成了历史。

问：成了历史?

答：对!秦律师为你搜集整理答案。但必须先从1991年穿越到25年后的2016年。接着往下看——

2016年7月5日，司法部正式发布通知，明确废止1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。所以，她挥一挥手，去了她应去的地方。那里，没有“闭门羹”。

针对这个饱受争议的规定，也有“异见人士”敢于站出来说不，于是，就起诉了某房管局。这个起诉很有意义，最高法院站出来说话了，虽然说话有些迟。记得那是《1991联合通知》被废止的两年前，也就是2014那年。最高法院以《最高人民法院公报》的形式表达立场，尽管不是司法解释和规范性文件，但足以让各位法官敢于向当地房管部门也说“不”。该《公报》指出，房管部门要求相对人(办过户手续的人)出示遗嘱公证书才办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，应确认该具体行政行为违法。

好啦，相信各位应该看懂了。

B、秦律师搜集到最早的关于房屋登记的规定是1997年原建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》，就是在香港回归那年，也是小平爷爷(没差辈吧)逝世那年，还是……那年。

2001年8月15日，原建设部关于修改<城市房地产权属登记管理办法>的决定》对上述《办法》进行修正。无论是原文规定还是修正后的规定，均没有涉及或者明确规定继承房产必须办理公证的提法，但也没有予以否认。不否认是否等于默认?这句话有道理，但不符合法理。法律讲究行政机关“法无明文规定不可为”。既然《办法》没有规定要求办理公证，房管局的要求还合法吗?房管局自然自理气壮的拿出《1991联合通知》给你看，看不懂的，让你回家看，没有办公证，回复你两个字“不办”。

还有一个细节，《办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”老《办法》当时规定的是30日。现在来看，这个条款规定肯定违反物权法定原则，行政手段不能以设定期限拒绝物权登记，但在当时，制定者肯定有其他考虑，至于什么“其他”，就甭问了，问急了，外交词语就会甩你一大桶，保你扛不动。

C、再后来，原建设部重新制定新规，一部《房屋登记办法》于2008年1月22日正式通过，自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》被废止。其

2008版的《房屋登记办法》，出台的很有意思，是在《物权法》施行后制定的，而《物权法》是在2007年7月1日正式施行，该法第十条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”我说有意思，不知道各位看官觉得认同否?不认同没关系，啰嗦说说什么是法律?什么是行政法规?什么是法规?什么是规章?简单通俗说：

法律，由全国人大及其常委会制定，由国家主席以主席令形式向社会公布。

法规，包括有行政法规和地方法规。行政法规，由国务院制定和发布。地方法规，通常是由立法权的地方人大及其常委会制定，比如省级人大及其常委会，较大市地方人大等。

规章，包括有地方政府规章和部门规章。地方政府规章是由制定权的地方人民政府制定合和发布，比如省级人民政府和经国务院批准较大的市人民政府等。比如河南省人民政府、郑州市人民政府都有立法权，但安阳市人民部门规章有时也称部委规章，是国务院隶属的部委等机构制定发布的规定。

还没看明白，就百度搜搜多看看吧。

回到原题上，说2008版的《房屋登记办法》有意思，就要结合《物权法》第十七条规定来看，十七条规定是不动产“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”并未授权地方政府和国务院部委制定规章，实际上是排除了部门规章对不动产登记事项作出规定的立法权。所以嘛，2008版的《房屋登记办法》很有意思。

D、再再后来，千呼万唤始出来的不动产新规，终于诞生了。中国历史上第一部不动产登记的新规《不动产登记暂行条例》由国务院公布，于2015年3月1日起实施。《条例》大多延续了2008版的《房屋登记办法》中的规定。同样针对继承是否需要经过公证未提及。但是，不动产登记上升到行政法规层面，提升了效力等级。还有一个变化就是，将不动产登记主管部门由原来的建设主管部门划归由国土资源主管部门，就是由住建局(原建设局)划归到国土局。

E、最后的一个紧扣本文主题的规定应运而生。不动产登记的新管家—国土资源部2015年6月29日审议通过了《不动产登记暂行条例实施细则》，于2016年1月1日起施行。新规《实施细则》第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”明确了继承不动产申请登记需要提交的材料，排除了必须提交公证书的规定。各地政府也是基本上按照这个新规发布了本地区实施不动产登记的详细规定。

谈谈独生子女继承房产那些事

一、继承顺序和继承份额：

1985年制定公布的《继承法》已经施行了31年，至今仍在适用。《继承法》第十条这样规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

继承分为法定继承和遗嘱继承。立有遗嘱的，被继承人死亡后，按照遗嘱分配财产。没有遗嘱的话，就按照法律规定的顺序继承。设定一个独生子女叫小明，小明的父母去世后，涉及到第一顺序的继承人会有小明的外公外婆和爷爷奶奶。如果小明的父母去世先后顺序以及死亡时小明的外公外婆和爷爷奶奶是否健在等不同情况都直接影响到小明对房产的继承份额。简单列举几种没有遗嘱情况下的法定继承情形：

1、假如小明父母同时去世时，小明的外公外婆和爷爷奶奶都已经死亡，第一顺位继承人就只剩下小明一人，毫无问题，小明全额继承其父母房产。提交的手续就不用啰嗦了吧，顺利完成过户登记。小明悲伤中带来一丝快乐。

2、假如小明父母同时去世时，小明的外公外婆和爷爷奶奶都健在，第一顺位继承人就有了5个人。小明只能分到1/5房产份额，除非小明的外公外婆和爷爷奶奶都放弃继承，否则，小明无法改变现实。

3、假如小明的父亲先与其母亲去世，小明的外公外婆和爷爷奶奶都健在，那么，小明父亲去世时，其母亲先分的房产一半，剩余一半由小明、其母亲、其爷爷奶奶四人平分，即小明只有房产1/8，小明母亲拥有5/8份额。然后，其母亲又去世。那么，小明与小明的外公外婆三人平分小明母亲的5/8份额。此时，该房产上就有小明和小明的外公外婆及爷爷奶奶五个人按份共同共有。小明的爷爷奶奶去世，其拥有的份额将会有小明的叔伯姑姑们按比例继承，小明的外公外婆去世时，小明的姨妈舅舅们将按比例继承，最终这套房产就会形成小明的七大姑八大姨共同共有的局面。

…….用省略号结束众多情形下的假设，你们不烦，我也累了。

小明父母去世后，小明的外公外婆和爷爷奶奶是否健在的不同情形，都将直接影响小明对该房产的继承份额多少。老话讲“具体问题具体分析”。如果一概而论，还是老话讲的“犯了教条主义错误”。

以上分析均是建立在小明的父母没有留下遗嘱，如果小明的父母留有有效遗嘱，按照遗嘱分配。遗嘱的重要性就在这里，很多继承纠纷中，大多是因为被继承人没有遗嘱，导致众多继承人之间意见不统一形成纠纷。甚至发生一些其父母“尸骨未寒”，子女们因为继承遗产已经闹得比话说五百万年前孙悟空大闹天宫还厉害。

独生子女的父母们，看到这里，不知道心里是否有了谱。

独生子女们，如何跟父母沟通，心里应该有了数了吧。

二、继承涉及的债务问题。

财产权益可以继承，但，如果被继承人留下的不仅有遗产，还有债务呢?我们看看《继承法》如何规定的。我国《继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”

各位，条款应该看明白了吧。继承遗产前，首先应先付清被继承人生前所欠的税款和债务。那就会出现几种可能：

1、所留遗产清偿税款和债务后还有剩余，那么，就只能继承剩余部分;

2、遗产清偿后没有剩余，甚至还不够，对不起，无财产可以继承。要问如果不够，继承人是否还要承担责任?放心，不用。

3、理论上出现遗产和债务等额，正好还清，不余也不留，两清。

4、眼看遗产几乎没有剩余，干脆就不费劲，直接放弃继承，那也就不负偿还责任了。

会计学上说了，资产=负债+所有者权益。这是一个定律。资产的大小与负债的大小成正比。记得在一次酒席间的一位朋友戏言：要想资产大，负债搞起来。

好了，秦律师就跟大家唠叨这里，希望给各位有益帮助。

关键词： 不动产 独生子女