在国内房地产市场日趋多元化发展的当下，各房企依托于其现有资源和业务体系，开发出了许多新的业务增长点。其中，物业管理服务成为衡量企业产品质量、提升品牌溢价的重要因素。2018年，房企分拆旗下物业管理公司上市更是形成一股“热潮”。那么，这些物业企业在资本市场的状况、规模、经营绩效等方面表现如何呢?

背靠规模房企，绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收排前三

早在2014年6月，花样年控股拆分物业管理公司彩生活赴港上市，成为“第一个吃螃蟹”的房企。

直至2018年，房企分拆旗下物业管理公司上市更是形成一股“热潮”，年内累计有6家物业管理公司上市。

截至目前，除南都物业在A股上市外，包含中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、彩生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活在内的13家物业管理公司在港股上市，物业管理行业随之迎来了新一轮的发展。

克而瑞研究表明，目前物业管理行业主要参与者有独立第三方运营和依托房企发展两类。其中，中海物业、绿城服务、雅生活、滨江服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务以及奥园健康生活均以品牌房企为依托，在确保业务规模的同时，也能借房企的品牌效应提升竞争力。

从财务数据上看，上述8家物业管理企业的营业收入和增幅规模均处于领先水平。其中，绿城服务、碧桂园服务和中海物业去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元，位列行业前三。在增幅方面，除中海物业之外，其余8家企业营收增幅均超过了30%。彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的营收增幅位居前二。

此外，自去年上半年部分企业毛利润突破5亿元大关后，去年全年，碧桂园服务、雅生活、彩生活、绿城服务4家公司毛利润突破10亿元;碧桂园服务更是达到17.62亿元，同比增幅超70%。

彩生活在管面积最大，浦江中国市盈率最高

来自中指研究院的报告指出，在管面积最大的企业为彩生活，共3.63亿平方米，除此之外，基本都在2亿平方米以下。在管面积增速最快的企业则是雅生活服务，达到76.31%，2018年通过“雅生活+绿地物业”双品牌战略，实现了有质量规模增长。

此外，储备面积最高的企业为碧桂园服务，达到3.23亿平方米，同时，绿城服务和彩生活储备面积均在1.9亿平米以上。合约面积最高的企业为彩生活，达5.53亿平米，碧桂园服务则以5.05亿平方米位居第二;合约面积增速最高的企业为永升生活服务，增速约为96.43%，主要基于兄弟公司与第三方拓展共同发力所致。

资本市场表现上看，截至5月5日下午14时，市值最高的是碧桂园服务，为405.6亿港元，加上绿城服务和中海物业，共有3家企业突破100亿港元;中奥到家、祈福生活服务市值则不足10亿港元。从估值水平上看，浦江中国市盈率最高，为40.79;碧桂园服务紧随其后，达到35.21。

物业企业拆分上市成一大趋势

克而瑞研究中心统计数据显示，截至2018年末，13家港股上市物业公司的总合约管理面积规模已超过20亿平方米，同比涨幅超40%;在管面积规模超10亿平方米，同比涨幅超30%。其中，于2018年2月和6月上市的雅生活和碧桂园服务项下合约管理面积均超5亿平方米，增幅分别为53.49%和34.14%，发展势头较为突出。

而截至2018年末，2016年7月上市的“老将”绿城服务拥有约1.92亿平方米的储备面积。据了解，这是其储备面积超过在管面积的第5个年头。日后，这些储备面积也将逐步转化为在管面积，为其带来收益。

随着物业服务市场的发展完善，预计将有更多的规模房企把分拆物业板块上市提上日程。今年4月15日，保利发展发布公告称，董事会全票通过公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市的提案。可以预见，随着规模房企对旗下物业管理公司的逐步分拆上市，品牌效应及资源优势将成为物管企业持续发展的内生动力。

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市?

在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

诸葛找房副总裁苑承建表示，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。

不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源，物业管理公司实际上在IPO发行等方面，投资人的兴趣并不大，开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”

为什么房企纷纷选择港股上市?新京报记者了解到，截至目前，登陆A股的物管公司仅去年2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

“物业公司只要满足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市审批比较谨慎。”黄立冲表示。

以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早于2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园初次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司*次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的 A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园于去年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

强者恒强成趋势，社区增值服务战役悄然打响?

值得注意的是，物业管理服务行业也属于“规模经济”，对资本市场而言，规模也是其关注的一个重要指标。2018年在港上市物业企业通过依靠兄弟公司、收并购、市场化拓展、开放平台等多举措创规模新高。在此过程中，物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。

业内人士指出，现阶段物业企业营收与利润的增加，主要依赖管理规模的提升，即使按照物业服务企业的设想，未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分，也需要服务管理规模作为基础支撑。

在此背景下，近年来，众多房企还不断加强物业服务的业务运营和模式创新。来自亿翰智库的一份研究报告指出，社区服务提供的服务大致分为两大类：传统社区服务以及增值服务。两者相辅相成，传统服务是社区服务的基石，而增值服务是传统服务的有效补充，满足不同群体个性化需求。

从长期来看，类型丰富的、盈利空间更为巨大的增值服务，有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

一些物业公司也对行业起到了激励作用。以第一家登陆资本市场的彩生活为例，自2014年登陆资本市场以来，在互联网化转型、盈利结构调整、市场规模等方面均取得了不错的成果。截至2018年底，彩生活实现营业收入约36.14亿元，同比大增121.9%。转型成果方面，其增值服务快速成长，同比增长47.5%至4.08亿元。

据悉，彩生活增值服务的发展有三大核心产品：“彩惠人生”、“彩富人生”、“彩生活车位”。此外，彩生活于2014年便提出了生态圈概念，截至2018年末，吸引超40家企业参与社区服务业务，共同探索基于多样性社区场景的增值服务拓展。包括E安全、E维修(包括e电梯)、E能源、E清洁、E绿化、E缴费、E投诉七大服务板块。

国信证券(香港)研究部的报告指出，未来，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计2022年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468亿元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%，强者恒强的格局进一步凸显。

在此背景下，业内人士指出，如何在同质化的产品中探索出更具差异化、个性化的道路，或将成为很多物业管理公司下一步的重点发展方向。

关键词： 上市 物业公司