目前，一些房地产开发企业在缴纳土地出让金后，会遇到地方政府将土地转让给金返，并以其他补贴的名义返还的形式。那么，土地出让金是多少呢?土地出让金返还的方式有哪些?让我们一起来看看。

一、土地出让金返还是合法的吗?

根据《节约集约利用土地规定》的相关规定：

1、经营性土地使用者和土地价格，应通过招标、拍卖和挂牌方式确定。

2、各类有偿使用土地供应不得低于其他国家法律规定的最低土地可以使用技术标准。

3.禁止以项目用地、退税、补贴、激励等形式降低土地出让价格。

从上述规定可知，土地出让金的返还不能以项目期间提供配套建设资金的名义得到资金的间接支持。

根据目前我国的规定，国家收取土地出让金后，在土地资源使用权期满前收回国有土地的，应按一定发展原则返还土地出让金。在这种情况下，将土地转让给金返是合法的

二、什么是土地出让金?

土地出让金就是国有土地资源使用权转让出让金：

1、各级政府的土地管理部门把土地使用权转让给使用者后，按规定向受让方收取全部价款。在房地产市场经济社会活动中，政府工作往往可以采用招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式将一定时间期限的土地资源使用权转让给开发商，开发商向政府需要支付土地出让金。这种情况下，土地出让金就是我们通常说的地价，可以根据市场定价;

2、土地使用期限到期的，使用者想要续期，向土地管理部门加纳续期费。

3、原来通过行政划拨土地的方式取得我国土地使用权的使用者，他的土地使用权有偿转让、出租和作为抵押物入股和投资的，按照规定补充土地利用转让价格。

三、土地出让金返还的方式有哪些?

1.政府主导拆迁，金返的土地转让也用于建造和购买安置房

2.政府主导的拆迁、土地出让资金也用于拆迁(代理拆迁补偿)

目前招标拍卖挂制度要求土地作为“耕地”出售。但现实中有些开发商是提前参与拆迁的，政府或者土地是招标挂的，由开发商负责拆迁。

3.政府牵头拆迁，土地出让金也用于与开发项目相关的基础设施建设

目前招标拍卖挂制度要求土地作为“耕地”出售。但是在实际工作中，有人提前介入，或者招标、拍卖、挂到位。为了减轻开发商的负担，政府将返还开发商的基础设施建设部分。

正常情况下，由于土地储备制度的实施，政府将在“招标、拍卖、挂”前将耕地转化为耕地，搬迁问题得到妥善解决，土地开发工作基本完成，周边市政建设逐步完善，水电、煤炭等市政有计划到位。即在招标、拍卖、挂牌活动之前，土地部门已经将待出售的土地处理为干净的土地，即所有权清晰、边界清晰、地面平整、无地上附着物的地块。

然而，在商业用地的招标、拍卖、挂牌等实际工作中，存在大量“荒地”流转的案例，尤其是在企业改革和土地资产重组时。

因此，许多政府部门将通过招标、拍卖和出售的方式，以土地出让的形式向金返支付与开发项目相关的城市道路、供水、排水、燃气、供热、防洪等项目的建设费用。

4.出地出让金返还用于建设教育设施

公共服务配套基础设施是开发建设项目中发生的独立的、非营利性的、产权管理属于全体业主的，或者无偿捐赠给地方人民政府和政府公用事业的。是企业承诺的项目，费用由企业自行承担。

这种业务本质上是土地出让金的一种优惠或退让，应该由财政返还的土地出让金要用“开发成本——征地费和拆迁补偿费”来抵消。

企业将其建造的公共设施交给所有所有者，或免费将其交给地方政府或政府公用事业，不被视为出售。因为开发商可以通过自己设定房价从卖给业主的钱中获得相应的经济发展利益。

5.政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人

目前，在土地招标拍卖挂牌制度的运行过程中，由于各种考虑，开发商支付土地出让金后，政府部门会部分返还开发商的关联企业用于商业奖励、财政补贴等。

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